Quels sont les coûts principaux et les sommes provisoires?

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) fournit des conseils subtils sur la question dans le cadre d'un glossaire inclus dans ses directives de déclaration des coûts. Il dit qu'une somme de coût préférentiel est utilisée pour «les quantités de travail dont l'étendue est connue, mais dont la spécification doit encore être déterminée».

Un bon exemple serait les fenêtres et les portes extérieures, où vous connaissez le nombre physique requis, mais le type, le niveau de qualité et le fabricant doivent encore être décidés. L'entrepreneur s'attendra à se procurer la sélection finale de la fenêtre une fois qu'il aura été convenu, mais s'attendra également à appliquer ses frais généraux et ses bénéfices à l'éventuelle facture à prix préférentiel du fournisseur.

Le RICS donne deux catégories pour les sommes provisoires – définies et non définies. Lorsqu'un PS est défini, la somme fournie est pour des travaux qui ne sont pas entièrement conçus mais pour lesquels les informations suivantes sont connues: «la nature et la construction de l'ouvrage, un énoncé indiquant comment et où l'ouvrage sera fixé au bâtiment et quels autres travaux peuvent y être fixées, des quantités indiquant la portée et l’étendue des travaux et, enfin, les éventuelles limitations spécifiques et identifiées. »

GUIDE RAPIDE: Contrôle des coûts de projet Plus vous obtiendrez d'informations dans le cadre de votre appel d'offres, plus il sera facile de contrôler les coûts. Il est rare que des géomètres professionnels soient utilisés sur une auto-construction, mais l'application de certains de leurs processus vous permettra de mieux surveiller comment et où votre argent est dépensé. Personne n'aime se faire arnaquer, car cela peut laisser un mauvais souvenir dans ce qui devrait être un processus agréable, il est donc important de vous protéger. Les variations sont vives et rapides et font inévitablement partie de tout projet de construction, mais c'est là que réside le plus grand risque. La mise en place de processus pour les gérer vous aidera à gérer votre niveau de stress et vos négociations. Les coûts préférentiels et l'acceptation des majorations OH&P et des taux de travail de jour équitables font partie des outils que vous pouvez utiliser pour garantir une tarification transparente. Les entrepreneurs peu scrupuleux ne les aimeront pas nécessairement, mais une bonne entreprise, solide et professionnelle reconnaîtra que cela finit par être parfaitement équitable pour les deux parties.

Ainsi, un exemple de somme provisoire définie pourrait être une véranda qui est décrite sur les dessins de planification pour montrer sa portée, avec des notes indiquant des murs de socle en brique, des fondations et une dalle de plancher – mais rien d'autre. Dans ce cas, le client s'attendra à ce que l'entrepreneur ait inclus une allocation pour la programmation, la planification et les prix appropriés dans son devis. Par conséquent, une fois que le contractant a reçu les détails de spécification manquants, il doit avoir la possibilité de réviser son montant provisoire en conséquence. Vous ne devriez alors leur demander de procéder aux travaux qu'une fois que le chiffre final a été convenu.

Des sommes provisoires non définies sont utilisées là où le détail n'est tout simplement pas connu. Par exemple, un montant nominal de 30 000 £ pourrait être alloué à un garage détaché afin que le budget global puisse au moins faire référence à une partie souhaitable, mais moins immédiate, du projet. Dans ce scénario, vous ne pouvez pas vous attendre à ce que l’entrepreneur ait identifié des coûts d’approvisionnement spécifiques. Donc, si vous leur demandez de faire le travail, le prix devra être revu à zéro.

Pourquoi les coûts de base et les sommes provisoires sont importants

Envoyer un ensemble de dessins de contrôle du bâtiment à un entrepreneur et demander un prix est une recette pour un désastre. Au lieu de cela, un client doit soigneusement préparer (soit lui-même ou en utilisant son équipe de professionnels) une spécification détaillée et un calendrier des travaux pour accompagner les plans.

Personne, cependant, ne connaîtra l’étendue complète de la spécification de son projet au moment de la nomination des entrepreneurs. Ainsi, là où des lacunes existent, les coûts de base et les sommes provisoires doivent être insérés.

La compétence consiste à allouer le bon montant d'argent, de sorte que lorsque le budget du projet est agrégé, un chiffre réaliste sera atteint. Si le coût total est trop élevé, alors c'est l'étape pour commencer votre ingénierie de la valeur (et absolument pas une fois que les travaux ont commencé, car cela entraînera des hausses de prix).

Vous devez également convenir au stade de l'appel d'offres (devis) quel mécanisme sera utilisé pour calculer les frais généraux et les bénéfices (OH&P) de l'entrepreneur principal sur les montants des coûts principaux ou les variations du projet. En règle générale, cela équivaudra à une augmentation du coût principal de quelque part entre 10% et 20%.

Valoriser les sommes de prime

Lors de l'établissement d'une somme PC, l'expert ou l'entrepreneur s'appuiera sur l'expérience et les tarifs connus pour essayer de générer un devis raisonnablement précis. Revenons à notre exemple de fenêtre ici. Dans ce cas, le coût éventuel dépendra en grande partie de la facture du fournisseur / fabricant.

Pour nos besoins, nous supposerons que le client veut des fenêtres en bois peintes en usine à double vitrage sur étagère et qu'il y en aura 10. Un moyen raisonnable et équitable de contrôler les coûts tout en gardant les options ouvertes pour le client serait que les documents d'appel d'offres incluent une somme de prix préférentiel. Si les fenêtres sont fournies à 400 £ chacune, un montant total de 4 500 £ pourrait vous être proposé, y compris une allocation de 500 £ pour la santé et la protection de l’entrepreneur.

Supposons que le client finisse par spécifier des fenêtres composites à la place, à un coût plus proche de 600 £ chacune. Dans ce cas, la facture éventuelle du fournisseur à l'entrepreneur pour les 10 unités serait de 6 000 £. Ils s'attendraient raisonnablement à récupérer ce montant, ainsi que leur OH&P, auprès du client en utilisant le pourcentage d'augmentation convenu négocié au stade de l'appel d'offres.

Zoom sur les marges bénéficiaires et les coûts de main-d'œuvre Frais généraux et bénéfices OH&P est souvent calculé en prenant le chiffre d'affaires d'une entreprise de construction et en le divisant par ses coûts fixes annuels pour le fonctionnement de son back-office, la gestion des contrats, etc. Un entrepreneur principal typique de petite à moyenne capacité peut faire un chiffre d'affaires de 600 000 £ à 800 000 £ par an et avoir un bureau fixe coûts de, disons, 75 000 £. À ce niveau, le pourcentage des frais généraux pourrait à juste titre être d'environ 10%. Le profit est plus une affaire commerciale, mais entre 2,5% et 5% est assez standard après que les salaires et les coûts ont été payés. L'ajout de cela aux frais généraux vous donne un montant de majoration équitable qui peut être convenu pour les variations de contrat et les coûts principaux liés aux sous-traitants externes, aux fournisseurs et aux factures d'usine. Les coûts de main-d'œuvre Il existe deux méthodes approuvées par le RICS pour évaluer le travail. L'option A consiste à prendre les salaires annualisés des artisans et à prévoir des vacances, des avantages sociaux, des pensions, une assurance nationale, des obligations de formation, etc., puis à appliquer une majoration transparente.L'option B, est plus simple: le contractant peut indiquer les taux tout compris pour les différents métiers pour couvrir tout ce qui précède, ainsi que leurs frais généraux et leurs bénéfices. Idéalement, les tarifs seraient fournis sur une base horaire. Ainsi, lorsque vous demandez des travaux supplémentaires, la discussion peut se concentrer sur le temps nécessaire pour des compétences professionnelles spécifiques plutôt que d'essayer de calculer un coût global. Lorsqu'elle est correctement administrée, elle est juste et raisonnable pour le client et l'entrepreneur.

Un autre exemple pourrait être la raison pour laquelle la création d’une véranda et d’une balustrade doit être réalisée par les propres charpentiers de l’entrepreneur, mais les spécifications exactes du platelage et des broches n’ont pas encore été définitivement arrêtées.

L'évaluation de cette somme PC serait basée sur la facture du fournisseur pour les matériaux, le pourcentage de majoration OH&P approprié et l'ajout de main-d'œuvre en utilisant les tarifs tout compris (voir encadré ci-dessus) pour la durée du travail – avec aucun autre balisage OH&P. Ce coût total serait alors substitué dans le contrat au lieu de la somme PC originale. Simples!