Robert et Jill sont les premiers acheteurs à la recherche d'une propriété modeste dans leur ville natale. Ils rêvent de se construire eux-mêmes, mais les parcelles dans cette ville de banlieue recherchée dans le West Sussex sont rares et chères.
Cependant, Jill a repéré un terrain en vente aux enchères. Ce qui a attiré son attention, c'est le prix, + 1 £, et une note sur les détails qu'il n'y avait pas de réserve. Ce terrain pourrait-il avoir du potentiel et pourrait-il être acheté à un prix vraiment bon marché?
Le site
Situé dans un lotissement, le terrain est un espace ouvert entre les maisons avec une ceinture d'arbres sur un côté. C’est une zone d’herbe tondue et de niveau avec une profondeur maximale d’environ 50 m et une largeur de 24 m.
Il semble servir un objectif en tant qu'espace ouvert commun. À une extrémité, il y a la route du domaine, et à l'autre, un sentier qui longe la ceinture d'arbres. Il y a une terrasse de maisons donnant sur tout d'un côté. L'extrémité éloignée à côté des arbres a une terrasse donnant sur elle, et l'extrémité proche, adjacente à la route, a une terrasse donnant sur la route qui lui présente une paroi latérale vierge.
Terrains
Des parcelles de terrain étranges dans des lotissements sont mises en vente de temps en temps. Ils font souvent partie de grands jardins latéraux ou de larges bordures et espaces d'agrément. Les demandes de planification sur de tels sites ont tendance à être litigieuses, les résidents locaux ne voulant pas voir la configuration d'origine du domaine modifiée.
En savoir plus: La politique de la planification
J'ai connu plusieurs de ces demandes qui ont été refusées en grande partie à cause des pressions du public, puis approuvées après avoir fait appel. Surtout là où les résidents se sont habitués à utiliser un terrain comme s'il s'agissait d'un espace public ouvert, une forte résistance au développement peut être attendue.
Dans certains cas, le terrain a été désigné dans le permis d'aménagement d'origine comme espace d'agrément public, bien qu'il n'ait jamais été adopté à cette fin par le conseil. Ces terres peuvent
être particulièrement difficile à développer.
Réflexions préliminaires
Cela ressemble à l'un de ces sites délicats où la perception locale est probablement que c'est un terrain public, peu importe qu'il soit évidemment de propriété privée. Il faudrait que Robert et Jill établissent ce qu'il était censé être dans la disposition d'origine de la succession, et s'il y a des restrictions de planification ou légales qui l'affectent – ces dernières sous la forme de clauses restrictives.
Une autre question clé est de savoir qui l'entretient et à quel prix? Étant donné qu'au mieux une partie seulement pourrait être développée, le reste est susceptible de rester tel qu'il est actuellement, et tout futur propriétaire peut être responsable de son entretien. Ces obligations et dépenses pourraient expliquer son prix plutôt modeste.
Potentiel de planification
La seule option réaliste pour le développement ici serait d'ajouter une maison mitoyenne supplémentaire à la rangée qui fait face à la route. Cela s'inscrirait dans le modèle de maisons établi et pourrait avoir un jardin arrière de taille similaire à la propriété voisine.
Cela n'affecterait pas la vie privée des voisins, même si cela entraînerait la fin
de mur pignon terrasse plus près des maisons qui lui font face. Cela dit, il y aurait encore un écart de 16 / 17m, donc pas d'impact majeur sur les perspectives.
La nouvelle maison se situerait également au nord de la terrasse en vis-à-vis, de sorte qu'elle ne provoquerait aucune perte de lumière ni de soleil direct. Vous pouvez être sûr que les propriétaires en vis-à-vis ne l'apprécieraient pas, mais du point de vue de la planification, il n'y aurait pas de préjudice significatif à leur équipement, et pas suffisant pour justifier un refus.
La question de savoir si la perte d'espace d'agrément serait considérée comme nuisible au point de justifier un refus est une autre question. Les orientations actuelles de la politique de planification du gouvernement dans le cadre de la politique de planification nationale (NPPF) accordent une grande importance aux avantages de faire le meilleur usage des terres disponibles dans les établissements pour le logement. De plus, l'accent est désormais davantage mis sur la maximisation des densités qu'auparavant lorsque ce domaine a été construit il y a environ 40 à 50 ans.
Une nouvelle maison n'occuperait qu'environ 25% de la superficie totale du terrain et si le reste pouvait rester en tant qu'agrément public, il y aurait de bons arguments à faire valoir que la valeur d'agrément du terrain ne serait pas trop compromise.
Il pourrait être possible d'améliorer l'espace restant, en plantant ou en fournissant des sièges ou une aire de jeux. Cela aurait inévitablement un coût, bien qu'il soit utile pour éviter certaines objections. Mais la fourniture d'installations et leur entretien à long terme pourraient imposer un fardeau intenable à Robert et Jill.
Défi des enchères
Jill a repéré ce terrain avec seulement trois semaines avant la date de la vente aux enchères. Ce n'est pas assez de temps pour obtenir des conseils de pré-demande de retour du conseil et une pression pour obtenir des conseils professionnels d'un consultant en planification. Robert et Jill devraient faire autant de recherches que possible.
Le pack juridique fourni par les agents de vente doit révéler tous les engagements, droits de passage et autres obligations légales qui pourraient affecter le terrain.
Ils pourraient également essayer de consulter l’historique de la planification du site sur le site Web du Conseil. Cela peut être délicat, cependant, en partie parce que les documents peuvent être rares pour un tel ancien permis de construire et également parce que les développements immobiliers peuvent faire l'objet de multiples autorisations et modifications. Ils devraient également vérifier le plan local, au cas où le site porterait une désignation spécifique d'espace public ouvert.
À un préavis relativement court, cependant, il ne sera pas possible de déterminer avec certitude si le consentement pour une nouvelle maison pourrait être obtenu. Ils devraient également déterminer s’ils pouvaient construire jusqu’au bout d’une maison avec terrasse, d’un point de vue juridique. Compte tenu de ces incertitudes, il serait presque impossible pour Robert et Jill de dresser un bilan réaliste de la valeur du site.
Conclusions
Malgré la possibilité que ce site se vende à bas prix, ce n'est pas une proposition sensée pour Robert et Jill étant donné leur statut de premier acheteur. Il y a un risque que le terrain se révèle en fait être un passif, avec des frais d'entretien, plutôt qu'un actif. De plus, rien ne garantit que la permission sera accordée.